Vonovia in rustiger vaarwater

Vonovia is de grootste vastgoedmaatschappij van Duitsland. De portefeuille bestaat uit ruim 542.000 woningen. Daarnaast beheert Vonovia ruim 72.000 wooneenheden voor derden. De portefeuille is gespreid over 628 verschillende steden en gemeenten in Duitsland, Zweden en Oostenrijk. De waarde van de portefeuille bedraagt momenteel 82,5 miljard euro. Vonovia is voortgekomen uit Deutsche Annington en is gevestigd in Bochum. Sinds 2015 gaat het bedrijf verder onder de naam Vonovia.

De corebusiness van Vonovia is verhuur van woningen, goed voor 94 procent van de winst. De overige 6 procent komt uit waardeontwikkeling van vastgoed, verkoop en beheer voor derden. De vastgoedportefeuille is voor 89 procent gelokaliseerd in Duitsland, 7 procent in Zweden en 4 procent in Oostenrijk. De woningportefeuille van Vonovia heeft een leegstand van slechts 2,2 procent, door het bedrijf zelf als frictieleegstand gezien. De gemiddelde huurstijging bedraagt 4 procent per jaar. Vonovia zit met de hoogte van zijn huur onder het marktgemiddelde.

Veel vastgoedbedrijven raakten in 2022, toen de rente opliep, in de problemen. Vonovia besloot tot afwaardering van de portefeuille. Eind 2022 was de waarde nog 95 miljard euro, inmiddels nog ruim 82 miljard euro. Waar Vonovia inmiddels het lek boven heeft hebben andere vastgoedbedrijven nog niet in dezelfde mate afwaarderings-en reorganisatiestappen gezet. Volgens CEO Rolf Buch zullen er de komende jaren de nodige faillissementen volgen in de vastgoedsector. Vonovia zelf lijkt in rustiger vaarwater te zijn gekomen. Het bedrijf wil dit jaar voor zo’n 3 miljard euro aan bezittingen afstoten. Daarvan is al 1,5 miljard euro gerealiseerd. Het vastgoed in Zweden staat nu in de verkoop, net als een portefeuille van Duitse zorgwoningen. De verkopen moeten de schuldenlast terugdringen en ook de nodige financiën verschaffen om weer te kunnen investeren.

In 2023 staakte Vonovia voorlopig de bouw van nieuwe projecten. Om de kosten van 5000 euro per m² te dekken was een huur nodig van 20 euro per m². Dat is in menige Duitse stad onhaalbaar. De door de regering-Scholz geplande 400.000 nieuwe woningen per jaar worden bij lange na niet gehaald. Bouwkosten, personeelstekorten en een afnemende betaalbaarheid veroorzaken dat. Vonovia heeft een Loan-to-Value (LTV) van 47 procent. Dat is niet kinderachtig, maar de maximale LTV is in de regel 70-75 procent. Vonovia blijft overigens ruim binnen het convenant van een maximale LTV van 60 procent. Om dit convenant in gevaar te brengen had de waarde van het vastgoed met nog eens 25 procent moeten dalen. De afwaarderingen vielen uiteindelijk echter mee (6,4 procent in de eerste helft van 2023, 4,4 procent in het tweede halfjaar van 2023 en 1,4 procent in de eerste zes maanden van 2024) en lijken inmiddels achter de rug.

De dip in de Duitse woningmarkt lijkt ten einde. Niet alleen in Nederland is het moeilijk om aan een woning te komen, ook in Duitsland is er sprake van een grote schaarste. Het aanbodtekort ligt volgens Deutsche Bank op het hoogste niveau sinds de Duitse eenwording. Er worden dit jaar slechts 246.000 woningen opgeleverd, ver onder de eerder genoemde doelstelling van de regering. De kloof tussen vraag en aanbod zal de komende jaren toenemen. Naar verwachting zal de bevolking verder groeien naar 86 miljoen inwoners. Tegelijk is er een scherpe daling van de nieuwbouw. Een verdere stijging van de huizenprijzen ligt in de lijn der verwachting.

Naast de herwaarderingen zijn de renteverlagingen van de ECB een tweede reden voor het herstel van de resultaten en de koers van het aandeel. Vonovia heeft een netto schuld van ruim 40 miljard euro. De gemiddelde rentekosten bedragen 1,8 procent en de gemiddelde looptijd 6,7 jaar. Dat is weliswaar te overzien, maar aflopende leningen moeten uiteindelijk wel tegen een aanzienlijk hogere rente (3,5-4 procent) geherfinancierd worden. De renteverlaging van de ECB vormt dan ook een uitkomst. Moody’s hanteert een creditrating van Baa1 en S&P van BBB+.

Aan de langzaam oplopende beurskoers valt af te lezen dat de markt de mening van Vonovia deelt dat de bodem in de vastgoedwaarden wel zo een beetje bereikt is. Vonovia verwacht vanaf volgend jaar weer aan groei te kunnen denken. De schuldafbouw blijft wel van groot belang, omdat de rentelasten de komende jaren een flinke hap uit de winst kunnen gaan nemen.

Drie jaar geleden werd Vonovia met 87 procent grootaandeelhouder van het eveneens beursgenoteerde Deutsche Wohnen. De overname kostte Vonovia 17 miljard euro. Deutsche Wohnen bleef overigens beursgenoteerd. Om belastingtechnische redenen bleef het belang beneden de 90 procent. Anders zou Vonovia ongeveer een miljard euro overdrachtsbelasting hebben moeten betalen voor de overname. Recent maakte Vonovia echter bekend met Deutsche Wohnen in gesprek te zijn over een volledige overname. De koers van Deutsche Wohnen steeg met 25 procent op dit nieuws en Vonovia zelf daalde licht. De aandeelhouders van beide bedrijven moeten dit goedkeuren tijdens een buitengewone algemene vergadering in december.

In augustus rapporteerde Vonovia de resultaten over het tweede kwartaal. De waarde van de vastgoedportefeuille nam met 1,4 procent af, aanzienlijk minder dan de 6,4 procent in de eerste helft van vorig jaar en de 4,4 procent daling in de tweede helft van vorig jaar. De huren stegen met 3,98 procent. De aangepaste Ebitda daalde met 2,6 procent. Het tweede kwartaal verliep beter dan het eerste. Vonovia stelt dat de afwaarderingen achter de rug zijn. De outlook voor geheel 2024 werd nog iets naar boven bijgesteld. Het positieve momentum in de huurgroei geeft het management nog meer vertrouwen dat de huren jaarlijks met 4 procent kunnen toenemen. Van de aangepaste winst wordt 50 procent als dividend uitgekeerd.

Volgende maand zal Vonovia de resultaten over de periode juli t/m september publiceren. Tevens zal het bedrijf de nieuw aangekondigde strategie bekendmaken; door Vonovia zelf het Capital Light-model genoemd. Naar alle waarschijnlijkheid komt het erop neer dat het beheer voor derden in belang zal toenemen. Vonovia zal zo in toenemende mate een asset manager worden. Grote Private Equity bedrijven zullen het kapitaal hiervoor mede gaan verschaffen. Het zou een gamechanger betekenen voor het bedrijf en een premie over de NAV (in plaats van de huidige discount) rechtvaardigen.

Auteur heeft privé geen positie, cliënten van Fintessa hebben het aandeel Vonovia in portefeuille.