ABN Amro: ‘Huizenprijs sterker omhoog dan verwacht’

Economen van de ABN Amro verhogen de raming van de prijsstijging voor woningen voor 2024 van 7,5% naar 8,5% en die voor 2025 van 5% naar 7%. Prijzen opgedreven door hogere lonen, lagere rente, ruimere leenvoorwaarden en gebrek aan nieuwbouw. Door de aanhoudende prijsstijgingen komt de betaalbaarheid verder onder druk te staan. Ook de transactieramingen voor 2024 stellen wij bij, van 10% naar 12%. De raming voor 2025 blijft 2,5%.

In augustus lag de prijsindex voor bestaande woningen van CBS/Kadaster 11,2% boven het niveau van een jaar geleden. Gemiddeld stegen de huizenprijzen het afgelopen anderhalf jaar maandelijks met 0,6% ten opzichte van de voorgaande maand. Op korte termijn zijn er weinig redenen om aan te nemen dat deze trend zal veranderen. Daarom stellen wij onze prijsramingen naar boven bij, zowel voor dit als voor volgend jaar. Ook de transactieraming passen wij opwaarts aan in verband met de hogere realisaties dit jaar. Het aantal transacties neemt dit jaar niet met 10% toe, maar met 12%. De toename in 2025 zal lager uitvallen, aangezien onze voorspellingen voor 2024 uitgaan van meer dan 200.000 transacties, een historisch vrij hoog niveau. We zien daarom minder ruimte voor groei in 2025. Daarnaast zal de betaalbaarheid bij stijgende prijzen afnemen en zijn de doorstroommogelijkheden naar nieuwbouwwoningen beperkt. Onze raming blijft daarom staan op 2,5%.

Hogere lonen sturen de huizenprijzen omhoog

De belangrijkste factoren achter de prijsstijging aan de vraagkant zijn de hogere lonen, de dalende hypotheekrente en de verruiming van de hypotheekleennormen ten aanzien van verduurzaming en ten aanzien van degenen die op basis van één inkomen lenen. Statistische analyse wijst uit dat cao-loonstijgingen met een vertraging van een half jaar krachtig doorwerken in de prijsontwikkeling: een 1% hoger cao-loon vertaalt zich in 0,73% hogere prijzen een half jaar later. Naar verwachting blijft de loonstijging doorzetten, want de arbeidsmarkt is krap. Hierdoor hebben werknemers een relatief sterke positie bij loononderhandelingen. Hoewel er een grens zit aan loonstijgingen, omdat hogere lonen uiteindelijk tot minder banen en een hogere werkloosheid leiden, houden wij voor de komende jaren rekening met loonstijgingen die hoger liggen dan Nederland historisch gewend is. Deze zijn al vastgelegd in sommige recent afgesloten cao-akkoorden voor de komende jaren.

Ook de daling van de hypotheekrente houdt aan

De Europese inflatie is gedaald tot het 2%-streefniveau. Dit betekent dat de ECB het monetair beleid verder kan versoepelen door de rentetarieven te verlagen. Volgens onze prognoses zal de ECB het depositotarief, dat zij eerder dit jaar al bijstelde van 4% naar 3,5%, geleidelijk verder omlaag brengen naar 1,5%, het neutrale niveau waarbij het monetair beleid een remmende noch stimulerende werking heeft op de economische activiteit. Hierdoor gaat ook de rente op staatsleningen met een langere looptijd naar beneden, en in lijn hiermee de hypotheekrentes. Het vooruitzicht van rentedalingen draagt bij aan het vertrouwen op de woningmarkt, al is de Nederlandse huizenmarkt minder gevoelig voor veranderingen in de hypotheekrente vanwege de voorkeur bij hypotheekgevers voor lange rentevast periodes, de ruimte om de hypotheek bij verhuizing mee te nemen en de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek, die de scherpe randjes van rentemutaties afschaaft.

Kopers kunnen meer lenen

Dankzij de combinatie van hogere lonen en een lagere hypotheekrente kunnen kopers meer hypotheek opnemen bij woningaanschaf. Uit de meest recente NVM-cijfers blijkt dat er weer vaker wordt overboden. In het derde kwartaal gebeurde dat bij 69% van de woningaankopen. In hetzelfde kwartaal een jaar terug was dat nog 46%. Gemiddeld lag de aanschafprijs 4,6% boven de vraagprijs, tegen 0,3% vorig jaar.

Waarderingen liggen record-hoog

Inmiddels ligt de gemiddelde koopsom volgens CBS/Kadaster op EUR 466.000. Dat is een nieuw record. Wel zijn er aanzienlijke verschillen binnen Nederland. In Noord-Holland en Utrecht ligt de gemiddelde koopsom bijvoorbeeld ruim boven het landelijk gemiddelde, en in Noord-Brabant nipt, terwijl de koopsom in de overige provincies ruim onder het nationaal gemiddelde ligt. Onder invloed van corona en de verschuiving naar thuiswerken namen de prijsverschillen de laatste jaren iets af, maar afgaand op de cijfers over het afgelopen jaar is het onzeker of deze trend doorzet. Verder is de gemiddelde koopsom met EUR 509.000 relatief hoog in de vier grote steden. Het laatste komt vooral door het bijzonder hoge prijspeil in Amsterdam en Utrecht, want in Den Haag en Rotterdam ligt de gemiddelde koopsom juist onder het nationale gemiddelde.

De woningbehoefte groeit, maar het aanbod reageert traag

Het aantal huishoudens neemt toe, doordat de bevolking groeit en huishoudens mede onder invloed van de vergrijzing steeds kleiner worden. Tegen deze achtergrond is het logisch dat woningen slechts kort te koop staan. De in het derde kwartaal aangekochte woningen stonden gemiddeld 28 dagen in aanbod, maar vijf dagen meer dan in het recordjaar 2022. Dat kopers weinig tijd hebben bij de koopbeslissing, heeft ook te maken met het schaarse aanbod. In het tweede kwartaal stonden er 26.000 woningen te koop, 3.000 minder dan in hetzelfde kwartaal van vorig jaar en ruim onder het over de periode vanaf 1995 gemeten historisch gemiddelde van 73.000. Huizenbezitters willen er eerst zeker van zijn dat zij naar een volgende woning kunnen verhuizen voordat zij hun woning te koop zetten. Met de aanhoudende prijsstijgingen is het financieel ook aantrekkelijk om daarmee te wachten.