Amsterdam nu meest aantrekkelijke logistieke hub van Europa

Steden als Amsterdam, Kopenhagen en Stockholm zullen in Europa de komende vijf jaar naar verwachting de snelste groei in online penetratie laten zien. In de Britse markt bleek dit eerder de vraag naar logistieke ruimte aanzienlijk te ondersteunen, zegt Greg Kane, Head of European Investment Research bij PGIM Real Estate in de jongste kwartaaloutlook.

“In de Britse logistieke markt werden tijdens de vorige cyclus relatief hoge rendementen behaald dankzij een aanzienlijke toename van de penetratie van online verkopen. De prognoses wijzen er nu op dat andere Europese steden zoals Amsterdam hun achterstand beginnen in te lopen.”

De vooruitzichten voor de markt voor logistiek vastgoed zijn ook gunstig in grote Duitse steden zoals Berlijn en München, omdat een ‘verwacht herstel van de detailhandelsverkopen de online-gerelateerde ruimtebehoefte zal stimuleren, zelfs bij een beperkte toename van de verkooppenetratie’.

Aanbodzijde

De aanbodzijde zal ook een belangrijke rol spelen bij de prestaties van de verschillende steden in de komende cyclus, vervolgt Kane. Door de aanzienlijke ontwikkelingsactiviteit de afgelopen paar jaar neemt de logistieke leegstand in heel Europa toe.

“De leegstand is in veel steden weliswaar nog laag, maar toch nemen de aanbodrisico’s in sommige plaatsen toe, met name in Madrid, waar de afgelopen jaren veel speculatieve ontwikkelingen plaatsvonden. In dergelijke steden blijven nog steeds selectieve investeringsmogelijkheden bestaan, bijvoorbeeld als het gaat om last-mile locaties in binnensteden, maar de algemene toename van de leegstand in de markt is zeker een zorg.”

Door een breed scala aan marktindicatoren te beoordelen (die de vooruitzichten voor huurders en de kapitaalmarkt bestrijken), komen sommige logistieke markten aantrekkelijker voor de dag dan andere. “Vooral Amsterdam, grote Duitse steden en Parijs zien er aantrekkelijk uit, vooral dankzij een gunstige dynamiek tussen vraag en aanbod”, aldus Kane.

Assessment of Key Indicators – Major European Logistics Markets

Een ander belangrijk risico is de vertraging van de e-commerce groei naarmate markten volwassener worden. Kane: “De prognoses voor de online penetratie waren al naar beneden bijgesteld vergeleken met een jaar geleden, omdat meer mensen dan verwacht weer naar fysieke winkels gaan. Toch wijzen de laatste prognoses nog steeds op een aanzienlijke behoefte aan logistiek ruimte voor e-commerce.”