Enguerrand Artaz (LFDE): ‘Een baksteen in de Amerikaanse vijver’

Het is moeilijker dan ooit voor Amerikaanse huishoudens om een huis te kopen. Indicatoren die de toegang tot de vastgoedmarkt meten, tonen aan dat deze nog lager zijn dan tijdens de piek van de vastgoedzeepbel in de jaren 2000. Hoewel deze situatie zorgwekkend lijkt, verschilt ze aanzienlijk van toen. De Visie van Enguerrand Artaz, fondsmanager bij La Financière de l’Echiquier (LFDE).

In de jaren 2000 maakte de groei van subprime-hypotheken het voor veel huishoudens met een laag inkomen mogelijk een huis te kopen. Dit leidde tot een grote vraag en stijgende prijzen, wat uiteindelijk resulteerde in een zeepbel die in 2007 barstte door een vertragende economie en stijgende werkloosheid.

De situatie vandaag is heel anders. De toegang tot de vastgoedmarkt wordt nu vooral beperkt door de snelle stijging van de hypotheekrente. De rente op dertigjarige hypotheken is van iets meer dan 3% medio 2021 gestegen naar meer dan 7%, en zelfs kort naar 8% in het najaar. Tegelijk zijn de vastgoedprijzen gestegen door veranderde leef- en werkpatronen en een tekort aan woningen.

Aanbod woningen groeit

Er is echter enige verandering merkbaar. Het aanbod van bestaande woningen neemt toe, maar blijft klein omdat eigenaren hun lage rentetarieven uit 2020 en 2021 niet willen opgeven, wat de prijzen kunstmatig hoog houdt. Het aanbod nieuwe woningen groeit voortdurend en bereikte in mei het hoogste niveau sinds januari 2008. De mediaanprijs van nieuwe woningen is voor het eerst sinds medio 2005 (exclusief de coronaperiode) lager dan die van bestaande woningen.

De huidige situatie is minder riskant dan in de jaren 2000, maar nog steeds niet gezond. Verandering kan komen als de rente daalt en de prijzen flink omlaag gaan. Het grootste risico voor de Amerikaanse economie is dat dalende vastgoedprijzen, die nodig zijn om vraag en aanbod in balans te brengen, negatief zullen zijn voor de consumentenbestedingen. Stijgende vastgoedprijzen hebben de afgelopen jaren het ‘welvaartseffect’ versterkt, wat de economische groei op peil hield. Een daling van de vastgoedprijzen kan deze bestedingen verminderen en de economische groei afremmen.

Verzwakkende consumptie biedt uitdagingen

Dit is belangrijk nu de Amerikaanse groei vertraagt. In het eerste kwartaal was de bbp-groei slechts 1,4% op jaarbasis en cijfers wijzen op een verzwakkende consumptie. Macro-economische indicatoren, zoals detailhandelsverkopen en de bijdrage van consumentenbestedingen aan de bbp-groei, waren onlangs teleurstellend laag. De bijdrage van consumentenbestedingen aan de bbp-groei was ruim de helft minder dan in de twee voorgaande kwartalen.

Op micro-economisch vlak zien we dezelfde signalen, met matige kwartaalresultaten van consumptiebedrijven zoals Walgreens. Walgreens, een van de grootste drogisterijketens in de VS, rapporteerde slechtere cijfers dan verwacht en verlaagde zijn vooruitzichten voor de komende kwartalen vanwege de zwakkere Amerikaanse consumptie.

De geschiedenis herhaalt zich nooit helemaal hetzelfde en de vastgoedsector vormt vandaag niet meer een systeemrisico, wat vóór de crisis van 2008 wel het geval was. De kans is niettemin groot dat vastgoed opnieuw een van de bepalende factoren wordt voor het toekomstige verloop van de Amerikaanse economie.