Luca Pesarini (Ethenea): ‘Scepsis’

Sommigen geloven dat hun vastgoedbelegging alleen maar groeit en zich niet marktconform gedraagt. De Visie van Luca Pesarini, oprichter van Ethenea.

De Duitse vastgoedfondsensector kreeg onlangs een dramatische tegenslag te verwerken. Het probleem werd veroorzaakt door één fonds, maar illustreert de structurele zwakte van de hele sector. De prijscorrectie werd veroorzaakt door de ad-hocwijziging van de waarderingsmethode van één vastgoedfonds. Blijkbaar wilde het management enkele eigendommen verkopen. Plotseling was er een kloof tussen de waarde van de eigendommen die in het prospectus werd vermeld en de prijs die daadwerkelijk op de markt kon worden gerealiseerd. Het fonds dreigde verlies te lijden en de hele waardering moest naar beneden worden bijgesteld.

Dit leidt tot de volgende vragen over vastgoedfondsen:

• Hoe kan het dat, ondanks regelmatige waarderingen van alle vastgoed in een fonds, de prijs in goede jaren regelmatig naar boven wordt bijgesteld, maar dat de waardering ongewijzigd blijft als de algemene omstandigheden veranderen, de rente enorm stijgt en de verkoopfactoren dalen?

• Waarom moeten kopers van een vastgoedfonds wijsgemaakt worden dat een vastgoedobject zijn gewicht in goud waard is, terwijl iedereen weet dat vastgoed, net als elke andere kapitaalbelegging, onderhevig is aan normale prijsschommelingen?

• En waarom gedragen klanten zich zo naïef en geloven ze dat uitgerekend hun vastgoedbelegging zich niet marktconform zou moeten gedragen als de kranten vol staan met waarschuwingen voor de volgende vastgoedcrisis?

Moraal van het verhaal om het met de Amerikanen te zeggen: “Een gratis lunch bestaat niet”. Elke kapitaalbelegging is niet risicovrij en vastgoed vormt daarop geen uitzondering. Scepsis is altijd op zijn plaats wanneer een belegging geen fluctuaties vertoont…. omdat er simpelweg zo geen belegging bestaat!